تعتبر نقاط الرهن العقاري من أكثر المفاهيم التي يساء فهمها في عالم الرهن العقاري. على السطح ، تبدو النقاط مخيفة ، ويساوي العديد من المستهلكين النقاط بحيل الرهن العقاري ورسوم غير المرغوب فيها غير الضرورية. مهما يكنولا شيء يمكن ان يكون غير الحقيقة.
إذا تم استخدامها بشكل صحيح ، يمكن استخدام النقاط لتوفير آلاف الدولارات من خلال هيكلة الرهن العقاري الخاص بك بشكل صحيح. إذن ، أولا وقبل كل شيء ، ما هي النقاط؟
النقطة الواحدة تعادل 1٪ من مبلغ القرض. لذلك ، إذا كنت تحصل على قرض عقاري بقيمة 300000 دولار ، فإن النقطة الواحدة تساوي 3000 دولار. تأتي النقاط في فئتين ، البداية ونقاط الخصم. على الرغم من أن كلا من نقاط الإنشاء والخصم هما نفس الشيء من الناحية الفنية ، إلا أن نقاط الإنشاء عادةً ما تكون رسومًا تتقاضاها شركة الرهن العقاري مقابل سداد القرض الخاص بك حيث تُستخدم نقاط الخصم لخصم الرهن العقاري أو خفض السعر الخاص بك كنقاط خصم.
الأساطير الخمسة:
الآن بعد أن فهمت أساسيات ماهية نقاط الرهن العقاري ، إليك 5 خرافات شائعة حول نقاط الرهن العقاري.
1. النقاط هي الرسوم التي تذهب للمقرض. من الناحية الفنية ، هذا صحيح. تذهب النقاط إلى الوسيط ، ومع ذلك ، سيساعدك الوسيط الأمين في الحصول على سعر فائدة أقل إذا اخترت دفع النقاط.
2. يجب احتساب النقاط على كل معاملة. غير صحيح. يتقاضى الوسطاء رواتبهم بطريقتين - من خلال النقاط و / أو من خلال "علاوة انتشار العائد" أو نسبة تُدفع لهم مباشرةً من المُقرض. إذا قام الوسيط بتحصيل نقاط ، فسيكون علاوة انتشار العائد صفراً أو سلبياً ، وإذا لم يتقاضى الوسيط نقاطًا ، فسيقوم / تقوم بتحصيل نسبة مئوية من المُقرض مقابل خدماته. هنا مثال:
قرض "بلا نقاط"
البرنامج: 30 سنة ثابتة
مبلغ القرض: 200000 دولار
النسبة: 6.375٪
النقاط: 0
تكلفة النقاط: 0 دولار
الدفعة الشهرية: 1247.74 دولار
قرض "نقطة واحدة"
البرنامج: 30 سنة ثابتة
مبلغ القرض: 200000 دولار
النسبة: 6.0٪
النقاط: 1
تكلفة النقاط: 2000 دولار
الدفعة الشهرية: 1199.10 دولار
يجب أن تكون النقاط دائمًا اختيارك. في هذا السيناريو ، ستوفر 48.64 دولارًا أمريكيًا شهريًا على شكل دفعة أقل عن طريق دفع تكلفة نقطة أولية قدرها 2000 دولار. فكر جيدًا فيما إذا كنت ستبقى في المنزل لفترة كافية لاسترداد تكلفة النقاط قبل اتخاذ هذا القرار.
3. النقاط معفاة من الضرائب. هذا صحيح جزئيا. عند شراء منزل ، يتم خصم النقاط بالكامل من الضرائب في العام الذي تشتري فيه المنزل. في معاملة إعادة التمويل ، يجب أن "تستهلك" تكلفة النقاط على مدى مدة القرض. بمعنى آخر ، إذا كان لديك قرض لمدة 30 عامًا ، في حالة إعادة التمويل ، يمكنك فقط شطب 1/30 من تكلفة النقاط كل عام لمدة 30 عامًا.
4. يتم دفع النقاط مقدما. يعتقد العديد من المستهلكين خطأً أنه يجب دفع نقاط الرهن العقاري من جيوبهم قبل إغلاق معاملاتهم. هذا ليس صحيحا. يتم احتساب النقاط عند الإغلاق كجزء من رسوم التسوية.
5. يمكن استخدام النقاط لشراء أقل سعر تريده. تُستخدم النقاط للحصول على معدل فائدة أقل ، ومع ذلك ، فقد سألني بعض العملاء عما إذا كان بإمكانهم الدفع ، على سبيل المثال ، 5 نقاط لخفض سعر الفائدة إلى سعر منخفض للغاية. لسوء الحظ ، لا يمكن تحقيق ذلك لسببين.
بادئ ذي بدء ، تحظر قوانين الإقراض الجارحة أن تتجاوز الرسوم الإجمالية للوسيط نسبة معينة من مبلغ القرض. ثانيًا ، هناك دائمًا حد أدنى مع كل برنامج قرض حيث يجعل المقرض من غير الجذاب الاستمرار في الشراء بسعر أقل. بمعنى آخر ، ربما يمكنك "شراء" السعر بنسبة 375٪ لكل نقطة من أول نقطتين. من المحتمل أن يجعل المُقرض استخدام نقاط إضافية غير جذاب ، مما يسمح لك فقط بتحسين السعر بنسبة 125٪ لكل نقطة إضافية تتجاوز نقطتين. ويرجع ذلك إلى وجود مد وجذر للأموال في الاقتصاد ، كما أن أوراق الرهن العقاري ذات المعدل المنخفض بشكل غير عادي ليست ساخنة من سلعة للمقرضين في محافظهم.
آمل أن تشعر الآن براحة أكبر مع مفهوم نقاط الرهن العقاري. من الأهمية بمكان أن تجد وسيط رهن عقاري نزيه يبحث عن مصلحتك ويمكن أن يقدم لك تحليلاً للآثار طويلة المدى لهياكل القروض المختلفة بناءً على وضعك الفريد. مع وجود مئات من برامج القروض المتاحة في السوق ، لا يمكن اتخاذ القرار الصحيح إلا من خلال الدراسة الدقيقة لاحتياجاتك وأهدافك المالية طويلة الأجل.
ZZZZZZ